近年来，山东省青岛市以入选住房城乡建设部“智慧物业”试点城市为契机，坚持“政策先行、科技赋能、治理增效”为主线，全面建成覆盖全面、功能集成、运行高效的智慧物业管理服务平台（以下简称“平台”），有效破解了业主大会召开难、公共收益不透明、协作共治不顺畅等基层治理难点问题。全市业主委员会成立率达93%、物业服务信息公开率达98%、业主共有资金账户开立数量达2600个，相关经验被全国基层组织建设协调小组办公室、中央纪委国家监委、住房城乡建设部等部门广泛推广，在全国物业管理信息化工作座谈会上作典型推介，入选省、市智慧城市典型案例和地方改革案例。
夯实数据底座
以“智治”破解治理痛点
青岛市坚持把数据整合作为智慧物业建设的核心支撑，构建“数据驱动、精准赋能”的治理模式，推动城市管理从“经验判断”向“数据驱动”转变，切实提升基层治理效能。
构建全域数字体系，实现数据融通共享。实施“一库四维五级”数据筑基工程，建成覆盖4491个小区、240万个公用设施、325万套房屋、400万业主的全市统一物业数据库，整合不动产登记、房屋交易、公安印章、维修资金等多项市级政务数据，依法依规向基层治理主体有序开放，实现数据“汇得全、管得好、用得活”。同时，建立数据动态更新机制，通过“部门数据共享+日常业务更新”保障数据时效性，为精细化治理提供核心数据支撑。
聚焦核心痛点发力，优化数字治理场景。平台建设坚持“问题导向、小步快跑”，针对基层治理核心痛点分阶段开发功能模块，累计打造电子投票、“三公开”、共有资金管理等30余项功能，推动治理难题可解、可验、可感。针对业主大会召开难、周期长的问题，开发线上业主大会功能，将首次业主大会召开时间从150天压缩至20天以内，召开效率提升650%，实现全程可视、可溯、可信。目前已有1500余个小区实现线上决策。针对公共收益不透明问题，通过共有资金管理模块，推动全市209万平方米、8000余处社区及物业用房等共有部分全部实现平台化管理，28个小区通过共有资金账户向业主发放公共收益红包300余万元，1260个小区使用公共收益5000余万元用于小区环境治理提升，切实保障业主知情权、参与权和监督权。
深化数据赋能应用，提升科学决策水平。依托平台大数据资源，运用大数据、人工智能等技术强化数据分析利用，为城市管理和行业发展提供精准支撑。完成对138家规上物业服务企业“全面体检”，助力规上企业营收增速保持在7%以上；对79万辆电动自行车充电桩开展供需分析、对180余万个地下车位与防汛点进行匹配评估，优化城市公共服务配置；研判170余万条12345政务热线物业管理群众诉求，明确投诉高发区域和问题类型，为政策制定提供数据依据，推动行业治理精准化、科学化。
创新治理机制
以“智理”重塑服务生态
青岛市立足物业管理全流程，以平台为载体，创新完善治理机制，推动业主自治、物业监管、小区“焕新”全链条升级，实现从“被动响应”向“主动治理”、从“应急处置”向“长效治理”的转型。
完善业主自治体系，推动自治效能提升。通过系统谋划、制度建设、场景串联，搭建涵盖民意调查，业委会筹备、投票、备案、刻章、开户、评价的全链条线上自治体系，3239个符合条件的小区成立业主委员会，成立率达到93%。同时，通过印章有效期管理、用章记录留痕、表决结果公开、资金流向透明等措施，实现业委会从“有形覆盖”向“有效运转”深化转型，充分激发基层自治活力。
构建闭环监管模式，规范行业发展秩序。平台系统构建涵盖管理区域划分、前期物业招标、维修资金交存、物业合同备案、服务质量评估、物业信用监管等物业管理全生命周期场景体系，建立“企业—项目—关键人”三级信用画像，让企业服务有信用、项目监管有侧重、项目经理有评定。2025年，依据服务质量评价结果推动81个小区重新选聘物业企业。同时，建立物业信用评价体系，对152家违规企业和226名评价为不合格的项目经理实施信用扣分、更换，有效破解行业“劣币驱逐良币”难题。
拓宽小区“焕新”渠道，构建长效治理机制。修订维修资金管理办法，优化线上申请流程，实现维修项目“一键申报、全程网办、实时追溯”，维修资金使用年均增速超40%。创新“电梯+保险”管理模式，以维修资金收益作为保费，撬动8万元电梯维修与100万元安全责任险保障，2026年，计划推动2000台以上住宅老旧电梯实现全生命周期智慧更新。同步引导多元投入，福林苑小区通过平台表决，使用240万元公共收益完成道路与管网改造；金裕花园借助线上协商机制，通过适度上调物业费引导物业投入50万元改善环境，逐步探索形成“智慧驱动、业主主体、市场参与”多元可复制、可持续的小区更新机制。
搭建共治平台
以“智联”凝聚基层合力
青岛市坚持党建引领，以平台为纽带，创新共治形式、拓展共治渠道、丰富共治模式，推动形成“党建引领、智慧赋能、多元参与”的长效共治生态，切实把矛盾化解在基层、服务延伸到一线。
李沧区伴山银河小区发放业主公共收益
创新共治形式，推动矛盾就地化解。依托平台打造“周六说物业”基层共治品牌，要求物业服务企业每月第一个周六通过智慧物业平台组织“线上＋线下”项目经理接待日活动，把业主问题受理、处置、反馈全程公开，街道、社区在线督办。2025年以来，累计开展“项目经理接待日”活动1.5万余场，接待业主11.5万余人次，化解矛盾纠纷7000余件，成功实现“问题不出小区、纠纷化解在基层”，推动形成多方协同协商的良好治理氛围。
拓展共治渠道，提升服务响应效率。通过智慧物业“码上办”建立“一小区一码”，实现物业服务问题“反映—处理—督办—评价”闭环工作机制，业主扫码即办，进度实时可查，过程接受监督。全市4000余个住宅小区累计受理问题1.2万余件，问题办结率99.5%，让群众身边的操心事、烦心事解决起来更方便、更快捷，切实提升群众获得感和满意度。同步开发“码上查”“码上会”等系列功能，提升安全生产检查处置效率和培训全覆盖水平。
丰富共治模式，激活社区治理动能。积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，推动党组织向小区延伸，协同组织部门规范设置4922个居民小区（网格）党组织、1.75万个楼栋党小组、3.77万户党员中心户，实现“党组织进楼、党员联户”。建设智慧物业平台小区公共资源库，开展公共资源起底与审计公示工作，依托共有资金账户开户率高的优势，开发市级“信托制”收费公示平台，在薛家岛示范小区等20多个小区探索信托制物业试点推广。同时，拓展“物业+养老、托幼、生活”等线上服务场景，构建共建共治共享的基层治理格局。
总结实践经验
以“智慧”强化示范推广
青岛市智慧物业建设的实践，核心在于以“数据筑基、多端协同、机制破题”构建标准化路径，不依赖特殊政策或巨大投入，而是通过机制创新和技术赋能，系统性重塑治理流程，具备极强的适应性和推广价值，其主要经验可概括为4个方面。
构建“一核多元、数据驱动”的治理新框架。以“小区”为核心治理单元，构建“房屋—人口—组织”基础数据库，贯通市、区、街道、社区、小区五级管理体系，将政府管理责任与基层自治权利有机结合，为其他城市构建现代化治理体系提供了可复制的顶层设计蓝图。
打造“平台+信用”的双轮驱动监管新引擎。平台不仅是业务办理工具，更是信用监管枢纽，通过建立物业服务企业和项目经理信用档案，并将信用评价结果与行业监管、项目选聘等挂钩，推动形成“优胜劣汰”的市场自净机制，为各地破解行业监管难题提供了有效抓手。
推行“线上闭环+线下品牌”的协同治理新路径。线上通过“码上办”“码上查”等工具建立问题处置闭环，确保事事有回音；线下培育“周六说物业”“项目经理接待日”等议事品牌，促进面对面沟通，这种“线上效率、线下温度”的结合，是化解基层矛盾、提升居民满意度的普适性方法。
坚持“聚焦痛点、小步快跑”的敏捷开发新模式。平台建设不追求大而全，而是紧扣业主投票、资金监管、物业选聘等核心痛点，开发一个，上线一个，推广一个，通过持续迭代完善功能。这种以解决具体问题为导向的建设模式，投资小、见效快，极易在各地启动和推广。
下一步，青岛市将持续深化智慧物业建设，进一步完善平台功能、优化治理机制、拓展服务场景，不断提升物业管理效能和基层治理水平，持续总结可复制、可推广的经验做法，助力全国“新城建”和基层治理现代化建设高质量发展。
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