一、市场冰火两重天：有人日销 10 亿，有人降价 40 万无人问津

5 月的河南楼市，像极了一场 “双城记”。郑州金水区某新盘开盘 3 分钟狂揽 5 亿，购房者为抢一套带空中花园的 “第四代住宅” 甚至通宵排队；而百公里外的驻马店某老城区项目，一套 140㎡的二手房从 150 万降到 110 万仍无人接盘，业主自嘲 “割肉都割到骨头了”。这种分化，在中指研究院 6 月 7 日发布的《2025 年 1-5 月河南省房地产企业销售业绩 TOP20》榜单上尤为明显 —— 建业、正商、中海、保利、碧桂园稳居前五，其中建业以超 50 亿销售额领跑，而排名末尾的房企销售额不足 3 亿，差距高达 17 倍。

二、土地市场暗战：驻马店狂买 25 万㎡，洛阳楼面价破 5000

土地市场的冷热不均，早已预示了这场分化。1-5 月全省住宅用地成交 890.7 万㎡，但资源高度集中：驻马店以 24.99 万㎡成交规模登顶，新乡、郑州紧随其后；而楼面价方面，洛阳以 5389 元 /㎡的高价秒杀全省，郑州、新乡分别为 3323 元 /㎡和 2319 元 /㎡。这种 “量价背离” 的背后，是房企对核心城市优质地块的争夺 —— 比如郑州金水区 97 亩宅地被河南绿波置业以 8.3 亿拿下，其母公司湖波水泥集团直言 “看好郑州改善型需求爆发”。

三、政策组合拳出击：以旧换新 + 人才补贴，能救活楼市吗？

面对市场压力，河南从 5 月底开始密集出牌。平顶山率先推出 “以旧换新” 政策，旧房最高可抵新房总价的 70%；郑州、开封则瞄准高校毕业生，通过人才安居活动提供购房补贴和公积金贷款优惠。这些政策立竿见影：郑州某 “第四代住宅” 项目 5 月加推 172 套房源当天售罄，购房者坦言 “首付比例降到 20%，再加上人才补贴，相当于省了一辆车钱”。更关键的是，全省超 1100 个项目被纳入房地产 “白名单”，获得超千亿授信，保交楼攻坚战让购房者吃下 “定心丸”。

四、突围密码：从 “有房住” 到 “住好房” 的颠覆

在这场残酷的淘汰赛中，活下来的房企都在做同一件事：造 “好房子”。华润润府二期在郑州郑东新区推出的 233 套房源 3 小时售罄，秘密武器是每户赠送的 30㎡空中花园；招商林屿境则凭借 92% 的去化率成为二七区标杆，其 “第四代住宅” 通过层高 3.15 米、得房率超 90% 的设计，重新定义了改善标准。反观那些滞销的老项目，要么户型过时，要么配套老化，在 “得房率 75% 以下必死” 的市场法则下，只能沦为价格战的牺牲品。

五、下半年生死局：分化加剧，中小房企或将集体退场

随着年中销售节点的到来，河南楼市将迎来更激烈的博弈。中指研究院预测，6 月新规产品入市将带来短期提振，但城市间、项目间的分化只会愈演愈烈。对购房者来说，这或许是个抄底良机 —— 郑州二手房挂牌量突破 13 万套，部分房源单价跌破 8000 元，但同一区域的新房却喊出 2.2 万 /㎡的高价。而对房企而言，要么像建业、正商一样深耕本土，用产品力留住客户；要么像中海、保利一样布局核心城市，在土地市场上刺刀见红。这场没有硝烟的战争，最终将决定谁能在 “住房不炒” 的新时代笑到最后。

（本文数据来源：中指研究院、河南省住建厅、大河财立方等公开信息）