2022年末“抢收”，上海新房成交快速反弹，“装修包”退潮

上海一楼盘。徐凡淋/摄

上海新房成交迅速反弹，在多盘竞争中，高性价比楼盘优势凸显，有“装修包”楼盘失去优势。

临近年末，上海新房交易进入积极“抢收”阶段，新房成交量正迅速反弹。

“已经触发积分了，入围分可能74.5分，下个批次再说吧。”

12月8日，位于上海大虹桥板块的象屿招商蟠龙云邸（一期）现场销售人员告诉记者，本批次推出300套房源，目前认购人数近600组，已经触发积分，且很难捡漏，只能等下一批次。

而在刚过去的11月，据上海中原地产数据，11月上海新增供应住房面积为129.5万平方米，环比增加67.5%；新建商品住宅成交面积98.85万平方米，环比增加70.02%；成交均价64242元/平方米，环比上涨5.82%。上海新房成交量正快速反弹，呈年末翘尾行情。

上海链家研究院数据也显示，11月上海全市共成交新建商品房8838套，环比增长91%，同比增长47%，成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%，套均总价718万元/套。

至此，2022年前11个月，上海全市新房累计成交金额5658亿元，同比增长7%，成交套数78351套，同比下降7%，套均总价722万元/套，同比增长15%。

在客户到访量方面，同策研究院数据显示，2022年11月上海全市访客指数环比10月上升34.99%，同比2021年11月上升98.72%，即便与2019年相比市场来访量也较活跃。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，11月整体政策风向偏暖，“金融16条”与信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的快速落地，多个房企拿到授信，并拟公开发行股票计划，对市场情绪起积极烘托作用。加上11月上海新房新推补量明显，新房上市节奏加快，市场充足供应，市场信心逐步恢复，成交量明显上升。

新房成交量价齐升

上海楼市成交快速冲高，中高端产品再度活跃。

据上海中原地产数据显示，上周（11月28日~12月4日）新建商品住宅成交面积32.95万平方米，环比增加63.42%。成交前十榜单中，一半项目成交均价超6万元/平方米，其中2个项目成交均价超10万元/平方米，另一个项目成交均价9.91万元/平方米。成交榜前三的项目有2个成交均价在6万元/平方米以上，且成交前6的项目签约量均超百套。

上海商品住宅成交TOP10。数据来源:网上房地产、上海中原地产整理

在新房推盘节奏上，记者初步统计，11月上海新推楼盘42个，其中，浦东新区11个楼盘，闵行区6个楼盘，嘉定区、青浦区、宝山区各5个楼盘认购。12月1日~8日已有16个楼盘开启认购，近期开盘的楼盘，有多个楼盘传出开盘即售罄的利好消息。

以位于静安区云飞东路楼盘市北华庭为例，该楼盘推出64~132平方米户型149套，备案均价99800元/平方米，认购第4天已有280组认购，第5天销售人员明确表示“已有多人认购，没有机会了”。最终该楼盘开盘即售罄。

此外，大虹桥板块招商象屿蟠龙云邸和蟠龙名邸均触发积分。其中，蟠龙云邸推出300套房源，备案均价62000元/平方米，认购人数近600组，认购率约190%，触发积分；蟠龙名邸本批次135套房源，备案均价60000元/平方米，认购人数370组，认购率274%，触发积分。

近两周，多个区域楼盘有着较高的认购率，正支撑全市成交量增长。浦东新区和闵行区连续2周成为市场交易主力，其中，闵行区上周成交9.65万平方米，成交面积据全市排名第一；浦东新区成交6.23万平方米，成交量略有下滑；青浦区成交面积5.35万平方米，成交量远超其他4个新城，出现快速增长。

同策研究院研究总监宋红卫表示，11月份市场成交一方面受到六七批次大批量供盘有直接关系，尤其是部分优质高端项目，由于限价，资产保值升值的属性较强，带动需求释放。同时，也受到政策面利好，部分市场需求释放。

“从区域来看，仍然是核心区域，尤其是市区项目成交较好，外围区域表现一般，库存较大的区域，比如：金山、临港等区域存在较大去化压力。”宋红卫称上海属一二手房联动较强的城市，受二手房市场持续低迷的影响，新房市场也会受到拖累，今年二手房与新房的套数比仅为1.6，为近六年以来的新低，二手房置换需求的缓释，对新房改善需求形成拖累。预计12月份成交情况要低于11月份，明年一季度仍然延续下降趋势，上海楼市预计会在明年二季度以后逐渐触底恢复。

卢文曦认为，近期成交数据各区域表现明显，11月成交面积近100万平方米，主要以6万~8万元/平方米的产品为主，开发商年底抓紧回款，市场信心有所回升。另外，部分楼盘入围分越来越低，在开发商捂盘和“装修包”现象也正逐渐减少，预计12月将延续11月份市场状态，新房市场年末翘尾值得期待。

“装修包”等现象开始退潮

上海新房市场同区域楼盘，在多盘竞争中，部分曾经的热盘暗藏的“装修包”现象正在多盘竞争中失去热度。

普陀区曾经的热门板块一楼盘，有多名购房者爆料称该项目因有高达上百万元的“装修包”不敢购买。记者实地走访中，该楼盘销售人员告诉记者：“百万元装修包已没有，现有的‘装修包’为31万~40万元，自愿选择，不买‘装修包’为简装交付。”同时该销售人员透露，该企业正推出的另一楼盘没有装修包，精装交付。

浦东新区一有“装修包”的楼盘销售人员告诉记者，新推几栋只有1栋没装修，毛坯交付，购房者可选已装修或毛坯交付的房子，两者单价相差2600元/平方米。

在实际认购中，记者发现，因可选楼盘增加，有“装修包”的楼盘即使是曾经的热门板块，也正逐渐失去竞争力。上述楼盘中，位于普陀区的楼盘本批次推出303套房源，销售单价104000元/平方米，认购结束仅60多组客户认购，认购率为20%。位于浦东新区的楼盘，实际认购率同样不足20%，远低于同区域其他楼盘认购人数。

对于该现象，上海徐汇区一楼盘销售总监陈歆直言，现在有些项目封阳台，又有额外装修包，如果项目销售单价8.7万~8.8万元/平方米，阳台顶格8平方米，不封阳台的情况一半面积算赠送，封阳台后可计入全销售面积，增加几平方米，若得房率再低一点，又可平摊几平方米，折合算下来实际销售单价近9.2~9.3万元/平方米。

陈歆表示，由于新房限价，房地联动价后开发商利润较低，于是从封阳台、“装修包”等方面获取利润。在实际销售中，购房者更愿意选择不封阳台，没有“装修包”精装修交付的楼盘。

卢文曦也表示，“装修包”本身就不合理，主要为以前区域内供不应求的项目，板块内可选项目少，目前市场依然没有完全杜绝，随着推盘量增加，可选楼盘增多，区域内有多个楼盘竞争，有“装修包”的项目则会失去竞争优势，购房者会选择更具性价比的房子。