48年封闭期，租赁住房REIT爆红

2025年5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT（房地产投资信托基金）在上交所上市，首日即封在30%的涨停板上。

此前，该基金产品在申购阶段已获追捧：

网下发售1.05亿份，认购倍数216倍，创下REITs市场史上最高网下认购倍数（此前最高网下认购倍数由汇添富上海地产租赁住房REIT刚刚在2025年3月17日创下：180.74倍），公众投资者的认购倍数也达到了832.67倍。

公众对于租赁住房REIT的价值认知，已到了令产品市场爆红的阶段。

那么，究竟应如何理解租赁住房REIT的投资价值呢？

华泰苏州恒泰租赁住房REIT认购情况：

发售价格：2.734元/份；

发售份数：5亿份；

募集金额：13.67亿元；

战略配售：3.5亿份，占比70%，为35家战略投资者认购；

网下发售：1.05亿份，占比21%，认购倍数216.91；

公众发售：0.45亿份，占比9%，认购倍数832.67。

租赁住房价值何在？

华泰苏州恒泰租赁住房REIT的发起人，为恒泰集团（苏州恒泰控股集团有限公司）。

只说恒泰集团，可能很多人感觉模糊，但是，说起这家集团的代表性作品，大家一定印象清晰，那就是俗称“大秋裤”、学名“东方之门”的苏州标志性建筑：苏州中心。

苏州中心风景

恒泰集团的背后，是苏州工业园区（苏州工业园区管理委员会）。

作为苏州工业园区直属的大型国有企业，恒泰集团目前净资产133亿元，资产总规模287亿元，业务包括商业地产、租赁住房、产业地产三大主业板块，也是苏州工业园区最大的租住房源持有者和运营商。

“苏州工业园区最大的租住房源持有者和运营商”，它的职能使命是什么呢？

就是以优质的租住房源，去吸引人才，服务工业园区，从而助力苏州经济。

资料显示——

• 江苏省是中国经济发展的“绩优生”，人均 GDP 多年位居各省份第一，同时人口持续净流入，财政多年净上缴，多项经济指标领跑全国。
• 截至2023年底，北上广深4个一线城市常住人口均超1700万，苏州、成都、重庆等二线城市常住人口均超1200万。作为劳动人口主力军的20~39岁中青年人口，也向一线及二线城市聚集。全国年龄20~39岁人口占比为28%，而北上广深四个一线城市20~39岁人口占比在 33%~50%之间，主要二线城市20~39岁人口占比也在31%~46%之间，其中苏州为36%。
• 2024年7月，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》强调以“租购并举”作为住房制度的核心，预示着租赁市场将迎来新的推动举措。
• 苏州市在2020年出台了苏州人才新政4.0 版《关于加快人才国际化引领产业高端化发展若干政策措施》，重点解决住房保障、子女入学、配偶就业、医疗保险等问题。
• 2016年至2024年，苏州工业园区在国家级经济技术开发区综合考评中实现“九连冠”。作为经济实力排名全国第一的国家级经济开发区，苏州工业园区人才净流入保持增长态势，租赁住房需求旺盛，租赁住房市场亟需发展。
• 截至2023年底，苏州工业园区常住人口为116.99万人，相比2018年增长4.54万人。近3年来，苏州工业园区人才总量增长15%，总规模达到52.5万人，占就业人口的比重达54.6%，每平方公里硕士人才达到240名，是硅谷当前水平的70%。领军人才达到3459人，其中海外人才占比近70%，人才竞争力长期位居全国开发区首位。

简言之，苏州经济保持竞争力，所依托的是人才战略，而吸引人才的关键举措之一是租赁住房。当人才战略成功推动经济之后，则反过来支撑住房市场。

所以，表面的租房问题，奠定的是整个苏州经济发展的底色。谈及租赁住房REIT的价值，也要从这里谈起。

资产包情况

恒泰集团持有、运营的租住载体有20个，总计1.6万套房源、2.6万个出租单元，累计为1.5万余家企业，16万青年人才解决居住问题。

恒泰集团持有的20个项目分布示意图

这些租住的房源，有的处于在建中，有的则建成时间较早，需要维护与升级，从而在新的租住需求之下保持吸引力。

房屋的开发也好，升级也好，都需要资金投入，而恒泰集团能够获取投资的最大优势，正是手中的20个项目。

盘活这些项目，即通过向投资者出让项目经营（住房租赁）收益，来换取社会投资；反过来说，投资者通过购买恒泰集团发行的基金，来分享经营项目（住房租赁）的收益，就是华泰苏州恒泰租赁住房REIT的基本逻辑。

投资者需要衡量的，是这个项目够不够好，收益保障性如何。

本次发行的华泰苏州恒泰租赁住房REIT，底层资产为菁英公寓。

菁英公寓外景

资料显示——

• 菁英公寓为恒泰集团的核心项目之一，也是苏州工业园区目前规模最大的优租房社区。其中，菁英公寓一期项目于2010年竣工并投入运营。菁英公寓二期项目于2012年竣工、2013年开始运营。
• 在2024年苏州市优秀人才公寓榜单上，恒泰集团集团有两家公寓上榜，其中之一为菁英公寓，另一家为东延四季公寓。
• 菁英公寓位于苏州工业园区启月街1号，包括28幢公共租赁住房、2幢配套用房、1幢物业用房、8个地下车库，可出租住房为2559套，2024年末出租率为93.33%。
• 菁英公寓租户受雇企业所涉行业主要包括：生物医药与医药健康、信息技术与软件服务、制造业，占比约73.09%；其他行业覆盖金融服务、贸易服务、能源与环保等10余种类型。
• 相对于本次发行基金筹资的13.67亿元，底层资产菁英公寓的建筑面积约为27万平方米，按照4576.18元/平方米计算，评估价值为12.61亿元。菁英公寓2024年净利润为1235.99万元。

按照相关文件的用途说明，华泰苏州恒泰租赁住房REIT净回收资金的85%以上用于淞北四季和江韵四季或其他经批准同意的租赁住房项目建设；不超过15%的净回收资金用于补充原始权益人流动资金等。

这两个投资项目——淞北四季和江韵四季，在恒泰集团持有的20个项目之内，预计分别在2025年和2026年建成。

值得注意的是，恒泰集团的“四季”系列公寓与菁英公寓有着不同。

在恒泰国际的项目图中可见，菁英公寓属于“优租公寓”，而淞北四季和江韵四季属于“长租公寓”。

两者不同之处在于，虽同为政府支持的租赁住房，前者属于保障性租赁住房，强调的是以相对较低的市场价格，满足基本居住需求；后者的长租房，强调市场化运作，以“新一代生活社区”理念（官方提法“绿色人才公寓”），提供高品质、舒适、配套完善的居住环境，吸引对居住条件有更高要求的租户。

公租房，强保障；保租房，重普惠；长租房，市场化，这种区分，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房体系建设。

换言之，恒泰集团通过以菁英公寓这样的底层资产，发行租赁住房REIT获取资金之后，要完成部分租住项目的升级，提升盈利能力。未来的“长租公寓”将提供更好的市场回报。

这其实也是投资者看好恒泰租赁住房REIT的原因之一——恒泰手中的20个项目，为未来基金的扩募、提质，带来更好的回报想象空间。

48年封闭期

华泰苏州恒泰租赁住房REIT的封闭期为48年。

相较之下，同为租赁住房REIT，苏州恒泰的48年还是最短的。

已发行的8家租赁住房REIT封闭期情况表（据万得数据）

已发行的8家租赁住房REIT，其余7家的封闭期年限在624至804个月之间，即52年至67年。

5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所上市，投资者可在二手市场进行退出交易。

但是，华泰苏州恒泰租赁住房REIT对于战略配售（全部占比的70%）进行了限售——

苏州工业园区公租房管理有限公司所持1亿股的限售期为60个月（5年）；

苏州工业园区公租房管理有限公司及其他35 家战略配售投资者所持2.5亿股的限售期为36个月（3年）。

因此，租赁住房REIT是一种从设计上就支持长期稳健的投资。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT招募说明书中关于折现率说明图表

华泰苏州恒泰租赁住房REIT在招股说明书中也提供了菁英公寓及其他租赁住房项目的折现率与净现金流分派率。

从已发布的8个租赁住房项目看，这些项目情况较为类似，均为一线及新一线城市的优势区域，资产流动性好，租赁需求旺盛。苏州恒泰项目6.00%的折现率，体现了租赁住房项目中低风险的属性。2025年和2026年分别为4.34%和4.41%的净现金流分派率，也略高于部分同类项目。

总而言之，苏州恒泰租赁住房REIT的投资前景，依托于苏州租赁房市场的成长性，它的短期表现也是此种认知的市场化反映。

最后来看一看苏州的未来规划：

“根据《苏州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，到2035年，基本建成创新之城、开放之城、人文之城、生态之城、宜居之城、善治之城，高水平建成充分展现‘强富美高’新图景的社会主义现代化强市、国家历史文化名城、著名风景旅游城市、长三角重要中心城市，为建设世界级城市群作出积极贡献。”

附：适合租赁住房REIT类型的投资者

长期投资者

机构投资者

保守型投资者

社保基金和养老金FOF

产业资本

追求资产分散的投资者

具备专业投资能力的投资者

愿意承担一定波动的投资者

关注政策红利的投资者

具备耐心的个人投资者